先日、業者との付き合いで
近所の料理店でのオーナーの話しです。
もともと地方で店を構えていました。
比較的超高級住宅地で客単価は高めでそこそこ売上がありました。
しかし
子供世代が出てしまってひとり暮らしのお年寄りが多くなり、つまり町全体で高齢化が進んでしまったとのことです。一度高齢化が進むとなかなか活気は戻らないらしく売上に如実に反映されたということです。
売上がいくら頑張っても上向きにならない。
飲食店なので、ドンと下がるではなく毎年じわじわ下がっていく。
下がった売上はもうもとに戻らない。
お店を運営していて体で体感できた。
そういうことで都心に移転してきた
といってました。
賃貸業の場合、賃貸中である限りそれはありません。
(もちろん古くなれば募集賃貸は下がりますが)
ジワジワと売上が下がるではなく、空室になったとたんに一気にドスンと来るわけであります。
もうその時には遅いかもしれません。
これが賃貸業の怖さかもしれません。
タイムラグがあるのです。
このタイムラグを利用して利益を得る転売業者もいれば損失を被る投資家さんもいるのが事実です。
地方にはそのような次元爆弾を抱えている物件が多く存在するするのも確かです。
もちろん近くにもあるでしょう。
借家業の硬直性
実体の価値を理解して投資をする。目先の利回りにとらわれない。
あとは紹介してくる不動産業者にもよります。
業者の地場であったり管理を引き継ぐ業者であればドスンと来る分を折り込んだ販売価格を設定してくれます。
これが三為業者であったり転売業者であればその逆です。
結論をもうしますと実質利回りは価格に反映されないものだと言う前提で物件を探す。
そうすることによります地雷物件を踏む確率がグッと下がるわけであります。
