私は賃貸物件 の定点観測 しております 。
項目は築年数 、広さ 、賃料、敷金、礼金 、広告料になります 。
観測スポットで異変に気づきました。
場所は
大阪市浪速区 駅徒歩5分 広めの1K
新築未入居
成約時に貸主が客付仲介業者に払う
広告料が3ヶ月
元々は 2ヶ月だったのですが キャンペーンと称して 3ヶ月 になりました 。
原因は客付けが思うように行かずついにキャンペーンと称して広告料を 3ヶ月 にしました 。
この物件すぐに満室になったは言うまでもありません。
同業者としてこのように血を流しながらリーシングをする同業者に対して感銘と脅威を感じました。
まさに消耗戦ですね！
そうなるの資金力のある者勝ち、そうでないものは退場するのか？
皆さんは仮に資金力がなくても諦めないで下さい。
知恵と経験は資金力に勝ります。
弊社の保有物件は平成初期もしくは昭和築の物件にて正攻法で戦っていると広告料がいくらあっても足りません。
ではどうしているのか？
弊社は収益の最大化を図るために客付けは極力自社で行ってます。(業務の内製化)
その他審査基準を世間一般よりハードルを低くしてます。
無条件に入れるのではなく小回りを効かせていると言うか独自の審査基準があります。
もちろん
自社の物件ということもありますが・・・
独自の審査基準で今のところ大きなトラブルはありません。(仮にあったとしても築古物件なので失うものはあまりないと少々開き直っている所もあります。。)
しかしながらこれは怪しいという申込の場合は新築のタワマン並みの審査基準を適用！
申込者を締めだしめす。
おかげさまでこのやり方で保有物件は比較的高稼働してます。
今のところ大きなトラブルはありません。
まとめますと
①業務はなるべく内製化する。
②入居審査はマニュアル化、一般化せず小回りを利かせる。
知恵と経験にものを言わせている訳であります。
デメリットもあります。
規模を拡大することができません。
規模を拡大すると内製化できなくなり小回りが利かなくなります。
弊社は売買仲介がメインなので特に問題はありません。
一概に不動産投資と言えどもいろんな投資スタイルがありまね。
長い長文最後までお読みいただきましてありがとうございます。
