派手に事業展開している不動産業者やメガ大家さんは実は借金まみれという場合が多いのであります。

全部がそうではありませんが社歴が浅かったり急拡大した場合はこのこのようになりがちです。

 

不動産投資の特徴としましては設備投資が膨大になります。
つまり装置産業です。
家賃収入というのは投資金額に対して微々たるものです。
投資効率は非常に悪いわけであります。

 

ある大家さんのバランスシート
資産 21,5億   負債21
           純資産0,5
自己資本比率    2.3%

 

別の大家さんのバランスシート
資産 44,1億   負債      42
         自己資産 2,1
自己資本比率   5%

 

※資産の内、建物は減価償却されますので
資産=時価ではありません。

 

どうですか?危なっかしいというか?
何か前提条件が狂ったらいつデフォルトを起こしかねない危険水位と思えてなりません。

しかし 利点もありまして
他の装置産業と違いがありまして
個別に物件を転売できるということです。
言い方を変えれば個別に装置を売却できるということです。

ですので拡大を急ぐ場合はこれが絶大な効果を発揮します。

 

投資効率効率をあげるために
①購入→②手直し→③空室を埋めて→④売却
を繰り返す訳です。

 

しかし最近は前提が崩れつつあります。
スルガ銀行を筆頭にアパートローン融資が皆無になり④売却ができなくなってます。

現在は出口が狭くなっているということです。

金融機関のさじ加減一つで経営の基盤は揺らぐ業界です。

 

賃貸業はローテク産業です。
技術革新はありません。
ですから差別化は難しく
できたとしても合理化、効率化、小回りを効かせる位です。
だから
タイミングは大事です。 
安くなった時に仕込んで融資がじゃぶじゃぶの時に④売却する。

まあ、リスクを押さえようとすれば自己資金をたっぷり入れて長期保有すればいい話ですが・・・・
派手にやるのもいいですが地味に堅実にコツコツといくのはどうでしょうか?