管理物件の空室対策として一部の部屋を民泊運営可能として募集している部屋がありました。
これはもう過去の話になります。
ほとぼりが覚めた所なのでブログネタとしてアップさせて頂きます。

ちょうど
2018年(平成30年)615日住宅新法が施行されたときはまさに民泊ブームでありまして民泊として転貸可能な物件は民泊運営を志す事業者にとっては取り合いになってました。
弊社もこのブームにあやかろうとしまして管理物件で相場5万円空室お部屋を2倍の家賃で試しに募集したところ借り手がほどなく現れました。(しかも満額です)
つまり10万円です。

おまけに許可申請のための消防設備増設を家主負担にするという名目で80万円の礼金を頂戴いたしました。
共用部→誘導灯、階段部分非常照明を設置
室内→特定小規模自動的火災報知器、誘導標識
上記工事費がを必要でした。
業者見積りは全部で80万円程
しかし
友だちの電気屋にお願いして設置工事だけをしてもらい書類は独学で勉強して自分で

作成・・・・・
実際の費用は半分に抑えることができました。

えっ、その差額はどうしたんですか?
こちらは賃貸人様に利益還元しました。
大家さんとの信頼構築が最優先です。

賃貸人様は大喜び信頼関係が深まりました。
(
入居者様にすいません)

 

次なる心配は果たしてこの民泊運営者は毎月10万円の家賃を払い続ける程、今回の運営者(入居者)は収益を上げることができるのか?
案内時、立ち会いでいろいろお話させて頂きましたがどうもこの人、素人っぽいです。
私は民泊の慣れている友だちに相談しました。
即答でした。
その場所でその家賃は無理と言われました。
でもせっかく10万円で契約者したわけですからこちらから下げる訳にもいかず。
建物オーナーに相談、
半年位で様子見てその後、入居者から家賃の相談があれば6万円位に下げてあげましょうということで話がまとまりました。

そしていざ民泊オープン
しかし夜な夜な物件を前を幾度か通ったのですがその部屋いつも電気ついてない。
客ほとんどはいってない状況でした。
気になりエアービーアンドビーのサイトで確認するとそれらしき部屋が掲載されていましたが宿泊費があり得ない位の高額設定でした。
おそらく10万円の賃料から逆算してたのでしょう。
私は建物オーナーに連絡して賃借人より要望があればすぐにでも賃料を下げるという承諾をとりました。
管理会社としては長く入居していただきたいのです。つまりWin-Winの関係です。

しかしこの入居者さんいきなり賃料滞納です。
電話しても出ない。
(
あとから聞くところによると手元にあまり資金がなく売上から賃料を払うつもりだったとのことです。)
この時点で家賃の減額の話はなくなりました。
督促の電話を無視されて無視されて無視され続けたので私は保証会社に代位弁済を申請しました。
するとほどなく入居者より電話がありまして
[
ヤクザみたいな人から取立てがありました。家賃は払います]
とのことです。
わたしは
[
その人はヤクザではありません。]

同時に解約通知も・・・
賃貸人様ににとっても一瞬のぬか喜びで終わってしまいました。

私は保証会社の債権回収能力に驚かされました。

(保証会社のことをヤクザといってました。)

なんか後味の悪い入退去となりましたが
短期間違約金もきっちり頂きました。

居住用賃貸も民泊運営もお部屋を第三者に貸すという意味では共通するところがあります。
今回の件で素人がろくに研究もせずに参入することがいかに危険かということを最認識しました。
特に民泊は初期費用が低く参入障壁はゼロに等しい訳です。
近所の主婦が片手間で自主運営とできてしまいます。
つまり超過当競争の世界です。
究極のレッドオーシャンです。
あえて言えば物件の確保が困難を極めるわけであります。
ですからこのたびは一瞬であれ相場の倍の賃料が実現できたと思われます。

最近は韓国との関係が思わしくなく大阪の難波を、歩いてても韓国人を、見かけなくなりました。

聞くところによると
ホテル、民泊の稼働率が下がっているようです。
韓国との関係ですがどうもこの問題は根が深い様ですね。
当分は解決しないとわたしは思います。
大阪市は<住宅宿泊事業>とあわせて<大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業>というのがありましてこちらは前者より宿泊可能日数に制限がありません。
つまり大阪市は民泊がかなり増殖しているものと考えられます。(特に難波周辺)
これが今後撤退する業者も出てくるのではないかと予想します。
これは空室率が上がり賃料相場の値下げ圧力になり居住用賃貸住宅にも影響を及ぼすのではないかと危惧してます。
まあ今後も競合物件と切磋琢磨しながらより良いサービスを入居者様に提供できるように努力します。

本日は長々と長文にお付き合い頂きましてありがとうございました。