中古一棟収益マンションを買うときどれだけ安く購入できるかでその投資の成功が決定しているといっても過言ではありません。

私の周りの不動産投資家で成功している方々は往々にして物件を安く、というか、かなり安く仕入れています。
かたや無理な値段交渉をして売主や仲介業者に嫌われて何も収穫がないどころか、以降の物件を紹介してもらえなくなってしまうリスクもあります。
値引き交渉の上手な人、そうてない人ではどこが違うのか?
売主を状況をよく観察することにあります。

実は
不動産の価格交渉にはいくつかの切り口があります。

そのうちの一つは取引形態をよく理解して購入を進めていくということです。
現在世の中に出回っている
中古一棟マンションはほとんどが仲介物件になります。
売主直販物件というのは希であります。
従いましてと仲介の取引形態を買主がしっかり把握ですることが重要になります。
専属専任媒介契約・・・・①
専任媒介契約・・・・・・②
一般媒介契約・・・・・・③
この三種類に別れます。
①と②は売主は一社のみ販売依頼する。
③は売主は複数社に販売を依頼できる。
①、②は売主にとって不利に思われますがその代わり不動産流通機構に登録する義務が発生します。③にはそれはありません。
不動産流通機構に登録されるとほぼ全ての不動産業者に販売物件の情報が行き渡り条件にマッチした買主様を探してもらうことができます。
つまり売主にとって①②は物件情報を確実に拡散させることができるというメリットがあります。
仲介業者としても窓口が一社になり成約になると確実に片手手数料をもらえることになります。
(その他報告業務は本題とずれるためここでは割愛します)
期間は最長で3ヶ月になります。(更新可能)
ですので3ヶ月毎に
①→③とか③→①
のように媒介の契約形態は変わりることが往々にしてあります。
①②で3ヶ月の期限の切れる直前にチャンスが訪れる訳であります。
なぜなら売主は販売を依頼した仲介業者には常にプレッシャーをかけていまして媒介業者を乗り換えたり売るのをやめるケースがあります。
不動産仲介業は成功報酬なので成約しなけれぼ一円も入りません。
しかし販売資料を作成して販売活動をするには膨大な金銭、時間コストが発生します。
ですので媒介期間の切れる間際は仲介業者は必死になります。
つまりこの時は無理な値段交渉も受付てくれる場合が多々あるわけであります。

実例としまして
先日弊社て決済した仲介アパートかはそうでした。
共同仲介で(弊社買主側)売主側は専任媒介で間もなく期限が切れるということでその後は一般媒介になる。
その物件に狙い買付を入れました。

指値が大幅でありましたが指値をは通りました。
さらに
融資特約付でも契約してくれました。
収益物件の場合はローン承認後売買契約を結ぶ場合が多いです。しかも大幅な値引きをしてますので仮に融資がこけたら売主側の元付業者は売主から怒られ信頼をなくすという大きなリスクを抱えることになります。
ですので通常はこのような大幅値引き&融資特約付契約はしないのが一般的です。
売主側の仲介業者は死に物狂いで取り組んでもらえましたという証です。
もちろん本物件は融資も通って無事に決済できました。

不動産投資の成否は入り口の段階が大きな要素を占めます。

やってはいけないことはやみくもに指値を入れることです。(まるで宝くじを当てるように)
こういう人は話せば大体わかります。
これはおすすめできません。
敵を増やすだけです。
今後物件情報をその業者からもらえなくなるリスクが発生します。

そのための知識武装は大事です。
今回のケースで言えば
媒介形態の①②③の違いを理解してしまえば上記のような動きができるます。
後は購入希望物件の調査はもちろんそれに絡む周囲の利害関係をよく観察することです。
それができれば物件を安く購入をできる確率がぐんと上がります。

知識武装をして購入物件及び周囲の利害関係を把握する。

ここでは皆さんお気づきだと思いますが
逆に
①②の場合で売り出し直後の場合は?
皆さんお気づき出すよね!
大幅な価格交渉は難しい事は言うまでもありません。

今回のは媒介契約を切口にお話させていただきました。